专题：金融视角·聚焦2026年两会

　　临期商用土地办理使用权的续期近年来收到市场关注。目前，我国已在相关城市开展商业用地使用权续期试点工作，同时正在对《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中涉及续期政策进行修订完善。

　　今年两会，全国政协委员、新浪微博江苏总编辑冯晓婷对南方财经全国两会报道组分享了她在商业用地方面的具体观察和思考。作为新的社会阶层人士，冯晓婷长期关注民营企业与市场主体的一些痛点问题，她认为，当前，在商业用地使用权临近到期这一问题上，存在一定政策改进空间。

　　比如，商业用地和房产作为固定资产，除了能够出租以收取租金回报之外，还是业主用于抵押贷款的抵押物。金融系统提供的贷款，是提升固定资产部门资金流动性、提高资金使用效率的重要环节，也是支撑我国经济发展的重要力量。

　　而当前，商业用地抵押贷款的主要形式之一是经营性物业贷款，即业主将已经用于出租的商业土地和房产抵押给银行并用当前和未来的租金收入还本付息以获取长期资金支持，比如10年。但是，根据监管规定，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业不动产权证到期日至少5年。

　　“如果一个商业房产的产证有效期还剩7年，在银行只能获得2年的经营性物业贷款，而非原来的10年或15年，也不是产证剩余的7年。如此一来，临期商业房产的资金大量固化在房产本身，无法实现有效流动。”冯晓婷表示。

　　冯晓婷进一步提出了有针对性的建议。冯晓婷建议相关部门尽快修订完成临期商用土地办理使用权续期的相关政策，并全面落地。同时，冯晓婷认为，可提出申请商业用土地使用权续期的时间从“届满前一年”提前到“届满前五至八年”，以稳定商用土地业主企业的经营预期。

　　在建议金融主管部门引导金融机构探索灵活的信贷支持模式方面，冯晓婷建议不再机械执行“贷款到期日须早于产权证到期日5年”的限制，可依据续期意向书或预审批文件合理确定贷款期限。同时，在正式续期政策全面落地前，鼓励金融机构遵循市场化、法治化原则，综合评估企业的信用状况、财务健康度及声誉风险，对商用土地及房产价值进行评估。按照公平、公正原则，重点加大对民营企业的融资支持保障。